мы в социальных сетях

Покупка квартиры в новостройке – мечта многих!

 Приятно быть первым жильцом в квартире, знать, что у квартиры нет истории до тебя. Да и покупка такой квартиры может сэкономить деньги (особенно если учесть, что на ранних стадиях строительства объект стоит дешевле, чем при сдаче, да и переделывать чужой ремонт не надо).

На первый взгляд все просто. Нашел нужную стройку, пришел к застройщику, выбрал, оформил, оплатил и жди, вроде бы всё предусмотрено — государство издает законы, госорганы регулируют, надзирают, выявляют и т.д. Но! Купив квартиру в новостройке не у всех получается ждать спокойно заветного момента получения ключей от желанной квартиры, поскольку покупка квартиры в новостройке — более рисковая сделка, чем на вторичном рынке в силу ее специфики — «сначала деньги, потом квартира». И здесь без опыта и специальных знаний не обойтись.

Конечно, можно обратиться в риэлтерскую компанию (агентство недвижимости). Но стоимость риэлтерских услуг не маленькая: от 2-8% от стоимости покупаемого жилья, и при этом не гарантируется соответствующее качество этих услуг. В некоторых случаях может показаться, что вы не оплачиваете комиссию агентству. На деле компании-застройщики для привлечения покупателей заключают договора с агентствами недвижимости и комиссионные агентств уже заложены в стоимость приобретаемой квартиры. И в том, и в другом случаях интересы агентств объективно не на вашей стороне, а на стороне застройщика.

Хотите сэкономить и избежать возможных рисков — ищите квартиру самостоятельно и заказывайте у специалистов по недвижимости сопровождение сделки. Что включает услуга сопровождения сделки смотри здесь.

Действия при покупке новостройки.

 Определяем желаемое место проживания. Информацию по предложению к продаже квартир застройщиками можно найти на следующих сайтах:

https://www.avito.ru/
http://www.domostroynn.ru/
http://www.novostroynn.ru/
http://nn.cian.ru/
http://nn.vysotkin.ru/
http://free-act.ru/

Выбираем подходящую квартиру и обращаемся к застройщику.

 На что необходимо обратить внимание перед заключением договора.

  1. Репутация. Хороший показатель, когда застройщик строит давно, много и в срок. Если же компания новая, то не лишним будет разобраться с ее происхождением. Хотя не всегда новая компания — это плохо, за ней могут быть крепкие тылы в виде учредителей. Но если новая компания создается на каждый новый объект… а застройщики это часто объясняют сложностью в наше время с налогами, производственной необходимостью и т.п. То это признак того, что у компании не все в порядке и у нее есть проблемы на объектах, а, значит, каждый дом может стать последним.
  2. Степень готовности дома. Это очень важный показатель. Всегда, даже при безукоризненной репутации есть риск не своевременного завершения строительства дома.Состояние дел на доме и у застройщика косвенно можно оценить, если приехать на стройку без сопровождения представителя застройщика и поговорить со строителями. Если есть какие-нибудь проблемы – они «вывалят их вам», поскольку рабочих на стройке не часто консультируют, как вести себя с покупателями. Часто сами застройщики или дольщики создают форумы в Интернете для обсуждения возникающих в ходе строительства вопросов. На таких форумах необходимо зарегистрироваться, чтобы быть в курсе возникающих проблем. Форумы можно найти на сайте http://www.nn.ru/.Не забудьте обратить внимание на готовность коммуникаций или, если дом только начали строить, на наличие всех техусловий.
  3. Привлекательность объекта. Редко, когда для финансирования строительства дома у застройщика имеется 100% собственных средств, чаще строительство ведется с привлечением средств дольщиков. Удачный, то есть, наименее рисковый проект можно определить по количеству продаж. Если они идут хорошо, вероятнее всего застройщику для достройки объекта будет достаточно собранных средств без привлечения кредитов.
  4. Документы. Обратите внимание на документы, которые обязательно должны быть представлены вам для ознакомления. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в котором сказано, что застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

— учредительные документы застройщика;

— свидетельство о государственной регистрации застройщика;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Кроме этого, до подписания договора с вами, у Застройщика должна быть опубликована проектная декларация, из которой вы можете узнать информацию о застройщике, о проекте строительства, о разрешительных документах на строящийся объект.

Сведения, включенные в проектную декларацию, позволяют сделать выводы:

— о репутации застройщика на рынке строительных услуг на основании информации о ранее реализованных им объектах строительства и сроков их ввода в эксплуатацию;

— о финансовом положении застройщика;

— о строящемся объекте недвижимости.

  1. Форма договора. Очень важно, какой договор вам предлагают заключить. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ), а он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. В соответствии с вышеуказанным законом (ФЗ №214), если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры, поскольку такие договоры необходимо обязательно регистрировать и факт регистрации означает, что у застройщика нет проблем с разрешительной документацией, с землей и другим вопросам. На территории Нижегородской области государственную регистрацию прав на земельный участок осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

До сих пор встречаются и другие, можно сказать «серые» схемы продажи квартир, например, по предварительным договорам, договорам займа, инвестирования, купли-продажи ценных бумаг (векселей) или резервирования квартиры. Вас должно насторожить, если застройщик прежде, чем продавать квартиры «обычным дольщикам», уже заключил договор, по которому продал весь дом другой организации (например, в качестве оплаты за произведенные работы или услуги). В таких случаях вам обычно предлагают заключить договор об уступке права требования. Покупатели попадаются на такие уловки, успокаивая себя тем, что так продается весь дом. На самом деле, это способ уменьшить ответственность застройщика в отношении вас как покупателя. Имейте ввиду, что в случае неблагоприятного исхода отношений с застройщиком и судебных тяжб застройщик отвечать будет только в пределах суммы, указанной в первом договоре, а она обычно при таких схемах значительно ниже реальной, то есть той, какую вы заплатили за квартиру!

Крайне затруднительно самостоятельно оценить риски такой сделки и предусмотреть меры по их снижению или устранению. В этих случаях помощь юриста будет очень кстати.

Ну, а теперь приступаем к заключению договора.

На что необходимо обратить внимание при заключении договора и оплаты по нему.

  1. Название договора. Как уже говорилось, процесс приобретения недвижимости в новостройках регулирует Федеральный закон № 214-ФЗ. В соответствие с данным законом разрешено привлекать денежные средств граждан для строительства объектов только:

— на основании договора участия в долевом строительстве компаниями-застройщиками;

— на основании облигаций особого вида – жилищных сертификатов, компаниями-эмитентами, которые владеют застраиваемым земельным участком и/или получили разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома,

— жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

  1. Условия договора. Прежде всего необходимо внимательно ознакомиться с договором. Он должен в обязательном порядке содержать (ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ и ст.432 Гражданского кодекса РФ):

— определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (например, адрес объекта, этажность дома, расположение и проектную площадь, условный номер объекта);

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается не заключенным.

  1. Порядок оплаты по договору.

Договор считается заключенным только после его государственной регистрации. Результат регистрации – отметка Управления Росреестра по Нижегородской области о государственной регистрации на экземпляре участника долевого строительства. Если в вашем договоре содержится пункт об оплате по договору до его государственной регистрации или вам это предлагают, это прямое нарушение Федерального закона № 214-ФЗ!

Если договор на регистрацию относите и получаете не вы сами, то до оплаты советуем удостовериться в подлинности отметки на договоре, заказав в регистрирующем органе выписку из ЕГРП. Такую выписку можно получить, не выходя из дома на сайте Росреестра https://rosreestr.ru/. В качестве адреса объекта необходимо указывать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство, а номер должен быть указан в проектной декларации. В выписке должны содержаться также ваши данные, адрес объекта и данные по квартире.

Если вы не уверены в своих силах по проверке застройщика и процедуре заключения договора, можно упростить себе задачу и воспользоваться услугами наших юристов.

Яндекс.Метрика